Huurpuntentelling aanvragen
bij Label-UP
Vraag een officiële huurpuntentelling aan bij Label-UP om bijvoorbeeld de (maximale) hoogte van de huurprijs te bepalen volgens het WWS.
Huurpuntentelling aanvragen
Door dit formulier in te dienen ga je akkoord met onze algemene voorwaarden en privacy policy.
Van aanvraag naar huurpuntentelling: zo werkt het
1
Afspraak inplannen
Laat je gegevens achter of bel ons om een afspraak voor een huurpuntentelling in te plannen.
2
Documenten aanvullen
We helpen jou met eventuele benodigde documenten verzamelen & opsturen (indien aanwezig).
3
Inspectie huurpuntentelling
Een van onze gecertificeerde adviseurs komt bij je langs om de huurpuntentelling uit te voeren.
4
Binnen 5 dagen je huurpuntentelling
Als wij bij je langs zijn geweest ontvang jij je de huurpuntentelling binnen 5 werkdagen.
FAQ over huurpuntentelling
Wat is een huurpuntentelling?
Een huurpuntentelling geeft de kwaliteit van een huurwoning weer. Dit wordt gedaan volgens het WoningWaarderingStelsel (WWS). Hierbij wordt bijvoorbeeld gekeken naar de grote van de kamers (oppervlakte), WOZ-waarde, voorzieningen van de woning en uiteraard ook de duurzaamheid van de huurwoning. Het energielabel en de duurzaamheidsmaatregelen wegen zwaar in deze puntentelling.
Wat is het woningwaarderingstelsel (WWS)?
In Nederland is er sprake van een puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel of WWS) waarmee de maximale kale huurprijs van een woning wordt berekend. Toekenning van de punten geschied op basis van het gebruiksoppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen.
Wanneer valt een huurwoning in de vrije of geliberaliseerde sector?
Woningen met 142 punten of meer vallen in de zogenaamde vrije of geliberaliseerde sector, dan geldt er geen maximale huurprijs meer en kan een verhuurder zelf de kale huurprijs bepalen.
Wanneer kan een huurder een huurpuntentelling laten uitvoeren?
Een huurder met een contract voor onbepaalde tijd kan binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de aanvangshuur laten controleren door de huurcommissie. Hierop zal de huurcommissie een huurpuntentelling uitvoeren en indien de huur te hoog is zal deze naar beneden worden bijgesteld.
Wat is het verband tussen huurpuntentelling en energielabels (WWS)?
De meeste verhuurders hebben hun beleggingsobjecten een aantal jaren geleden laten toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. Met de wijzigingen van de afgelopen jaren bestaat de kans dat deze objecten niet meer in de vrije sector vallen.
Wanneer een woning in huidige staat niet in de vrije sector valt, zijn er vaak genoeg mogelijkheden om de woning alsnog – met beperkte inspanning – alsnog in de vrije sector te krijgen (vaak d.m.v. woningverduurzaming). Het energielabel speelt een cruciale rol bij het optimaliseren van de vrije sector verhuur, omdat er tot wel 62 punten (onder de nieuwe middenhuur regulering) te verdienen valt met het energielabel in de huurpuntentelling.
Wat is de huidige WOZ-beperking 2023 en waar moeten verhuurders op letten?
Door de snelle stijging van de huizenprijzen en de WOZ-waarden zijn sommige kleinere woningen in de grote steden (met relatief hoge WOZ-waarden) in de vrije sector komen te vallen. De overheid acht dit onwenselijk en heeft derhalve op 1 mei 2022 een wijziging voor de WOZ-waarde doorgevoerd in het WWS. Sinds 1 mei 2022 mag het de WOZ-waarde maximaal 33% van het totaal aantal punten bedragen. Deze regeling heeft een bijzonder grote impact op met name appartementen t/m 70m2 in de grote (duurdere) steden.
Wanneer er bij een verhuurder in 2023 een huurmutatie plaatsvindt in een van zijn / haar huurwoningen is het dus zeer raadzaam om eerst te controleren of de woning nog wel in de vrije sector valt. Indien dat niet het geval is dan heeft de huurder de mogelijkheid om de huurprijs naar beneden te laten bijstellen en de huurder kan niet verwijderd worden i.v.m. huurbescherming.
Belangrijke informatie voor verhuurders
De huidige stand van zaken rondom Middenhuur Regulering & Vrije sector verhuur (2023)
Vanaf 01-01-2024 vallen alleen woningen met 187 punten of meer nog in de vrije sector (+/- €1000 per maand momenteel). Veel verhuurders en vastgoedbeleggers zijn bang dat hun objecten niet meer in de vrije huur sector vallen. Door de juiste verduurzamingsmaatregelen te treffen, is het echter in de meeste gevallen mogelijk om woningen alsnog in de vrije sector te kunnen verhuren. Hieronder zullen wij toelichten welke stappen verhuurders en vastgoedbeleggers kunnen zetten om hun belegging / rendement veilig te stellen.
1. De gevarenzone waar je als verhuurder alert op moet zijn
Veel appartementen, met name vooroorlogse appartementen vallen niet meer in de vrije huur sector door de WOZ-beperking (zie FAQ hierboven). Met name in de grote (duurdere) steden zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam vallen veel appartementen niet meer in de vrije sector.
De typische gevarenzone is:
Gebruiksoppervlakte | 40m2 – 60m2 |
WOZ-waarde | € 275.000 - 425.000 |
Bouwjaar | tot 1975 |
Energielabel | G-label t/m B-label |
Hieronder hebben wij een voorbeeld opgenomen van de impact de WOZ-beperking per 1 mei 2022. De enige wijziging is het tijdvak, in de eerste situatie is het tijdvak voor het WWS van 1 juli 2021 t/m 30 april 2022. Voor de tweede situatie is het tijdvak 1 juli 2022 t/m 30 juni 2023.
Voorbeeld WOZ-beperking
Eigenschappen woning | Zonder WOZ-beperking | Met WOZ-beperking |
|---|---|---|
Gebruiksoppervlakte | 53 | 53 |
Verwarming & installaties | 6 | 6 |
Energieprestatie | 15 | 15 |
Keuken | 14 | 14 |
Sanitair | 10 | 10 |
Privé-buitenruimte | -5 | -5 |
WOZ-waarde | 65 | 45 |
Rijksmonument | 0 | 0 |
Totaal | 158 | 138 |
Het bovenstaande voorbeeld geeft goed aan dat een typisch vooroorlogs appartement wat voorheen (ruimschoots) in de vrije sector viel, mogelijk sinds 1 mei 2022 niet meer in de vrije sector valt. Wanneer er een huurmutatie plaatsvindt is het dus raadzaam om eerst een huurpuntentelling uit te laten voeren zodat er zekerheid is dat de woning in de vrije sector valt.
2. Het risico waar je als verhuurder op moet letten bij een huurmutatie
Wanneer een woning opnieuw verhuurd wordt bij een huurmutatie zonder dat er een huurpuntentelling is aangevraagd, dan loop je het risico dat de huurder een huurprijsverlaging bij de huurcommissie aanvraagt. Wanneer dat het geval is, zal de waarde van de woning drastisch verminderen. Indien er sprake is van een financiering kan dit ook tot gevolg hebben dat de financierder de Loan-To-Value (“LTV”) eisen kan uitoefenen. Wanneer er een maximale LTV van 70% - 80% is afgesproken en de waarde van het onderpand halveert, betekent dit dat er bijgestort moet worden. Indien dat niet kan, dan zal het pand verkocht moeten worden maar is de waarde gehalveerd en kunnen er potentieel aanzienlijke problemen / risico’s ontstaan.
3. Impact nieuwe wetswijzigingen op 187 punten middenhuur regulering
Op 9 december 2022 heeft Minister De Jonge de langverwachte toelichting naar de tweede kamer gestuurd waarin zijn plannen m.b.t. de middenhuur regulering uiteen zijn gezet. De voornaamste wijzigingen zijn:
- Het Woning Waardering Stelsel (WWS) wordt doorgetrokken t/m 187 punten
- De nieuwe ingevoerde WOZ-beperking waarbij de WOZ-waarde maximaal 33% van het totale punten aantal mag bedragen gaat pas gelden vanaf de 187 punten.
- Huurstijging wordt beperkt tot CAO-stijging + 0.5%
- Veel zwaardere weging van het energielabel voor het WWS (energielabel A++++ tot wel 62 punten)
De verwachting is dat de plannen voor de middenhuuur regulering per 01-01-2024 in werken zullen treden, hoe en onder welke condities exact zal gedurende 2023 blijken.
4. Hoe je als verhuurder onnodige risico's voorkomt
De meeste verhuurders hebben hun beleggingsobjecten een aantal jaren geleden laten toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. Met de wijzigingen van de afgelopen jaren zoals onder andere de WOZ-beperking vallen veel woningen niet meer in de vrije sector. Wanneer er een huurmutatie plaatsvindt wil je zekerheid dat de woning daadwerkelijk (nog) in de vrije sector valt om eventuele (rechts)zaken te voorkomen met huurders.
Wanneer een woning in huidige staat niet in de vrije sector valt, zijn er vaak genoeg mogelijkheden om de woning alsnog – met beperkte inspanning – alsnog in de vrije sector te krijgen (vaak d.m.v. woningverduurzaming). Het energielabel speelt een cruciale rol bij het optimaliseren van de vrije sector verhuur, omdat er tot wel 62 punten (onder de nieuwe middenhuur regulering) te verdienen valt met het energielabel in de huurpuntentelling.
Krijg je object in de vrije sector met vrije sector verhuur optimalisatie
Label-UP heeft een op maat gemaakt proces ontwikkeld voor beleggers om objecten in de vrije sector te krijgen d.m.v. verduurzaming. Klik hieronder om meer te leren of direct een afspraak te maken
